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Nueva Ley Hipotecaria ¿Hecha la ley, hecha la trampa?

Publicado hace 3 mins

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Legislación en Administración de Fincas | Noticias sobre administración de fincas


El pasado 3 de noviembre, el Consejo de Ministros aprobaba el Proyecto de Ley Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Es conocida como la nueva Ley Hipotecaria y traspone de manera tardía la Directiva UE 2014/17. Es irretroactiva, pero sí que se aplicará, entre otros casos puntuales, a las hipotecas anteriores en cuanto a comisiones por cancelación anticipada.

Esta nueva Ley pretende proteger al consumidor y busca conseguir, a su vez, hipotecas totalmente trasparentes. O así lo han expresado fuentes ministeriales. Sin embargo, no se llegará a tanto, veremos por qué. En momentos de elevada litigiosidad por las denominadas ‘cláusulas abusivas’, todo indica a que no se va a resolver, ni mucho menos, este problema.

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Acta notarial previa

El ‘boom inmobiliario’ fue una carrera de excesos. Al final, quien más sufrió, fue el particular que no pudo hacer frente al pago de la hipoteca. En principio, parece que la nueva Ley pretende evitar volver a las andadas, por la cuenta que le trae. Una de las principales novedades en este sentido es la denominada acta notarial previa.

Antes de la formalización del préstamo, el banco entregará al cliente con siete días de antelación los siguientes documentos: FEIN -Ficha Europea de Información Normalizada-, FiAE -Ficha de Advertencias Estandarizadas-, escenarios de evolución del interés variable -muy a tener en cuenta-, copia del proyecto de contrato en que deben desglosarse la totalidad de los gastos asociados, así como las condiciones de seguros y la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el cliente. Dentro de estos siete días señalados, el cliente se reunirá con el notario y será asesorado sin coste alguno.

Deberá existir una manifestación manuscrita y firmada por el prestatario de que ha recibido los documentos con la antelación de siete días, así como que comprende y acepta su contenido y los riesgos jurídicos y económicos de la operación.

Cabe pensar: hecha la ley, ¿hecha la trampa? Aquí muchos abogados creen que lo que puede pasar es que el cliente no tenga un conocimiento claro de lo que firma, y que no le queda decir otra cosa que: “Vale sí, me he enterado”. Y esto, en contra de lo que nos quieren vender, persigue proteger más al banco que al ciudadano.

Normas de conducta

El personal que atienda al prestamista deberá tener la adecuada formación. Como establece el proyecto de Ley, la remuneración de los empleados no dependerá del volumen de la cantidad o de la proporción de solicitudes aceptadas.

Ángel Carrasco Perera, Catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Castilla-La Mancha sostiene que “la implantación de la norma sobre formación y sobre remuneración, si se hace en serio, debería comportar consecuencias drásticas en materia de personal de las entidades financieras y deja en la duda quién y cómo va a comprobar la existencia de tales conocimientos y cuán profundos deben ser. La desaparición del bonus por cantidad de ventas no será fácil de sustituir y no sospecho si al  final será problemático el asunto en el foro laboral”.

Prácticas vinculadas

Se trato de algo absolutamente habitual cuando se pide un préstamo. Con la nueva Ley, quedarán prohibidas las prácticas de “venta vinculada”, que es toda oferta o venta de un paquete constituido por un préstamo y otros productos o servicios diferenciados. Si se van a permitir “ventas combinadas”, es decir, ofrecidas por separado. En el fondo el resultado será parecido y no favorecerá al prestatario, incluso puede perjudicar la combinación de sus productos contratados.

Intereses de demora

En la nueva Ley Hipotecaria se establecen los intereses de demora en el triple del interés legal del dinero -en la actualidad dicho interés legal queda fijado en el 3 %-. Es muy superior a la doctrina del Tribunal Supremo, que fijaba los intereses de demora en dos puntos por encima del interés remuneratorio del préstamo, con el objetivo de establecer seguridad jurídica y ser menos gravoso para los prestatarios. No deja de ser una cláusula ciertamente abusiva.

Vencimiento anticipado

En caso de que el deudor no pueda hacer frente al préstamo y se cumplan una serie de requisitos establecidos en la Ley, perderá derecho al plazo y se producirá vencimiento anticipado. Se ejecutará todo el préstamo, mediante normas imperativas que no admiten pacto en contrario. Se considera que esta norma impedirá que los jueces consideren “ilícitas” las cláusulas a ella acomodadas, pero no sin más “no abusivas”.

Litigiosidad

Parece obvio que litigiosidad no cesará, a pesar del acta notarial previa. Respecto de las citadas fichas que facilita la entidad prestataria, cabe añadir unas observaciones.

La Ficha Europea de Información Normalizada del anexo II de la directiva es “más (o tan) larga en extensión y en su coste de comprender como el propio contrato de crédito hipotecario, por lo que necesitaría a su vez una ficha introductoria facilitadora de la compresión de la primera, y así sucesivamente, por lo que auguro su fracaso”, afirma Carrasco Perera. El experto añade, por otro lado, que es muy dudoso que la Ficha de Advertencias Estandarizadas vaya a servir para “salvar” la “transparencia” de determinadas cláusulas, porque, por su propia naturaleza, su valor informativo no es elevado y no se trata de información circunstanciada ni personalizada.

Problemas de litigiosidad nos los encontraremos, también, derivados de las normas de conducta, de las prácticas vinculadas, de intereses de demora y de situaciones de vencimiento anticipado, ente otros.

Por último, de esta nueva Ley hipotecaria que levanta tantas críticas, cabe preguntarse: ¿a quién beneficia más? ¿A los bancos, o a sus clientes ?

Ignacio Ortiz de Andrés
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