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Las comunidades de vecinos, maniatadas con los pisos turísticos

Publicado hace 8 mins

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Nota incluída en:

Legislación en Administración de Fincas | Noticias sobre administración de fincas


  • Prohibir esta actividad es prácticamente imposible porque requiere unanimidad de la junta de propietarios.

Los apartamentos turísticos son un nuevo fenómeno en expansión no exento de problemas. En poco más de dos años los alojamientos de este tipo casi se han duplicado. Ya en 2016, los datos apuntaron un hecho inédito: las plazas de las viviendas vacacionales superaron por primera vez a las de hoteles en 22 ciudades españolas, según un estudio de Exceltur, la patronal del sector. En concreto, el año pasado se registraron 362.493 plazas en pisos turísticos frente a las 330.258 de los hoteles, es decir un 9,7% más.

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Pero lo que puede ser un negocio en alza y en pleno desarrollo también está generando nuevos problemas en las comunidades de propietarios. De hecho, un estudio de Mutua de Propietarios y la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira y Virgili de Tarragona, destaca que aparte de las clásicas inquietudes de los vecinos (mantenimiento del edificio, ruidos y otras molestias, derramas…), los pisos turísticos cada vez preocupan más a los españoles. Es una inquietud para el 7%, un porcentaje que se eleva muchísimo donde proliferan este tipo de viviendas: por ejemplo, en Baleares (17%) y en Cataluña (13%).

Fiestas nocturnas, suciedad, mal uso y desgaste de zonas comunes, inseguridad de quién entra y sale de la finca, de quién dispone de las llaves del portal… son las quejas más habituales de los vecinos sobre los turistas que usan estas viviendas, indica la presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), Manuela Julia Martínez Torres.

Se debe aprobar por unanimidad

Mientras cada región legisla este nuevo fenómeno, las comunidades de propietarios se sienten atadas de pies y manos. Si bien la ley les otorga la oportunidad de prohibir el uso turístico de cualquier vivienda del edificio, en la práctica es algo imposible de acometer. «Todos los edificios construidos, con comunidad de propietarios que ya tengan sus estatutos no pueden hacerlo en realidad, porque se requiere de un acuerdo unánime, es decir el cien por cien de los vecinos debe votar en contra de destinar cualquier vivienda al alquiler turístico, y si ya existen siempre se negarán los propietarios de los apartamentos turísticos. Por tanto, no existirá la unanimidad», explica Martínez Torres. Y en esa situación se encuentran la mayor parte de las edificaciones con este tipo de viviendas, «en la almendra central de Madrid, en el centro de Barcelona, Bilbao…», concreta Martínez Torres. Quienes sí podrán establecer esta prohibición en sus estatutos son las nuevas comunidades de propietarios que se establezcan en las edificaciones que se construyen ahora.

Un documento elaborado por un grupo de abogados de Legálitas coincide con esta interpretación y explica que «la junta de propietarios podría imponer la prohibición de dedicar los pisos al alojamiento turístico, siempre y cuando lo hiciera por unanimidad, incluyéndolo en los estatutos e inscribiéndolo en el Registro de la Propiedad, para que tuviera efectos frente a posibles compradores de pisos del edificio».

«Supone una limitación al derecho de uso de una propiedad», explica Asunción Santos, abogada de Legálitas. Por eso, «hay que inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Así se da a conocer la limitación para cualquier persona que quiera adquirir una vivienda en ese edificio», concreta la letrada.

Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente de la comunidad de vecinos que se incluya este asunto en el orden del día de una junta. Pero a la hora de votar «no bastaría la mera mayoría», afirma el grupo de abogados, para prohibir los alojamientos turísticos. «Tiene que ser por unanimidad y si ya hay algunos propietarios que alquilan sus pisos a turistas se negarán a esta medida», coincide Santos. De ahí que desde CAFMadridse pida una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal para regular y limitar estos alojamientos.

Algo distinto son las molestias causadas por los turistas. «El propietario del piso tiene obligación de advertir a los huéspedes de que deben cumplir las normas de la comunidad de propietarios. El presidente incluso, por propia iniciativa o de un vecino, puede requerir la inmediata cesación de las molestias, advirtiendo del inicio de acciones judiciales contra el propietario y el ocupante de la vivienda», indica el documento de los abogados. En los tribunales, el juez podría disponer hasta del cese definitivo de la actividad, fijar una indemnización de daños y perjuicios y privar incluso del derecho de uso de la vivienda hasta tres años.

Para los administradores de finca, sin embargo, resultará muy difícil emprender un proceso judicial. «Los turistas están de 3 a 5 días, no se leen las normas de una comunidad de propietarios y no da tiempo a iniciar un procedimiento judicial porque el que causa el daño se marcha enseguida», comenta Torres.

Un ejemplo modélico

El caso de Iris Nava nada tiene que ver con las molestias que se sufren en muchas comunidades de propietarios a cuenta de los inquilinos de los pisos turísticos. Es el envés positivo de este fenómeno. Todo empezó en 2009 cuando los vecinos de un edificio de la calle Rafael de Riego, en el centro de Madrid, alquilaron la antigua casa del conserje, un piso bajo con dos dormitorios. Pero la primera experiencia fue un quebradero de cabeza. Los inquilinos dejaron a deber 6.000 euros. «Hartos de pagar el dinero, propuse a la comunidad de propietarios alquilar yo el apartamento, subarrendarlo y explotarlo para los turistas», cuenta Iris. Aceptaron. Ella se comprometió a cumplir unas normas: no alquilar a más de 4 personas, no se puede hacer fiestas ni fumar, la información sobre los huéspedes pública para toda la comunidad…. Iris paga de alquiler 600 euros al mes. Con esos ingresos la comunidad ha podido pintar las escaleras, reformar la instalación eléctrica y la fachada… El de Iris es uno de las 4.000 apartamentos turísticos registrados en la Dirección General de Turismo de Madrid, donde se calcula que existen 20.000 viviendas de estas características, muchas sin la licencia correspondiente. De ahí que la Comunidad de Madrid haya anunciado una nueva reforma sobre la regulación de este tipo de alojamientos.

María José Pérez-Barco

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