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¿Es más fácil hipotecarse ahora que antes de la crisis?

Publicado hace 2 min

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En 2017 se firmaron en España un total de 310.096 hipotecas. La cifra es, según los datos aportados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), un 9,7% superior a la registrada un año antes y se constituye como el resultado más alto desde 2011, año en que retrocedieron un 32%. Este comportamiento actual se debe, a juicio del Banco de España, a que las entidades han relajado los criterios de aprobación de préstamos para este fin. Sin embargo, los expertos mantienen posturas dispares sobre si la relajación de tales criterios es comparable a la situación previa que los bancos experimentaron hasta 2008. Y, especialmente, sobre si a los clientes les resulta ahora más fácil hipotecarse que antes.

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Mayor facilidad para otorgar financiación

A día de hoy los bancos presentan una mayor facilidad para conceder créditos y financiar la compra de viviendas que en los años en los que se extendió la crisis. Este comportamiento responde, según Estefanía González, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, a varias causas. Por un lado, esta experta destaca que la banca maneja “mejores perspectivas económicas que hace un par de años”, ya que la economía y el empleo avanzan en buena dirección “y en línea con esto, las entidades consideran que está mejorando la solvencia del cliente”.

De igual modo, González insiste en que actualmente existe una gran competencia entre bancos, la cual es motivada “porque a la oferta habitual de las entidades, que hasta hace no mucho estaba compuesta solo por hipotecas variables, se suma ahora la amplia oferta de préstamos a tipo fijo”. “Este aumento de la competencia entre bancos también provoca que la facilidad para dar créditos sea mayor que antes”, subraya.

Criterios de valoración de riesgo

Según Enrique Benavides, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), las entidades financieras siguen los mismos criterios de valoración del riesgo en las operaciones de préstamo, entre los que sobresale la tasa de esfuerzo familiar para hacer frente a la cuota hipotecaria. Al respecto, reconoce que “estamos más cerca de la situación previa a 2008 porque la percepción del futuro económico es más positiva”. “En cualquier caso, no hay una relajación de criterios, simplemente una diferente ponderación subjetiva de las perspectivas económicas”, añade.

Por el contrario, Maica López, responsable de contenidos de CrediMarket, cree que los criterios que los bancos seguían antes de la crisis “eran incluso más laxos” que los actuales, ya que existían menos vinculaciones con la entidad. Asimismo, destaca que los diferenciales en las hipotecas a interés variable eran más bajos que los actuales, con plazos de amortización más amplios y que los porcentajes de financiación llegaban al 100% del precio de la compraventa de la vivienda “y a veces, hasta los gastos”.

Porcentajes de préstamo

Una de las consecuencias de la crisis fue la reducción de los porcentajes de los préstamos que las entidades financieras otorgaban a los clientes. Por lo general, esta cifra se situó en el 80% del total del valor de tasación o de compraventa de la vivienda, manteniéndose hasta ahora, pues solo se aumenta al 100%, explican desde CrediMarket, “cuando se trata de pisos comercializados por inmobiliarias de bancos”.

No obstante, desde Kelisto.es reconocen que, si bien es cierto que el porcentaje sobre el valor de la vivienda que ofrecen los bancos es mucho menor del que se producía durante los años del boom inmobiliario, “es cierto que poco a poco vamos viendo cómo ese 80% que se daba como máximo hace unos meses ahora empieza a incrementarse”. Al respecto, González defiende que se trata de “algo paulatino” y que constituye “un cambio de tendencia” en este sentido.

El aval, figura “casi inexistente”

La figura del avalista también ha experimentado cambios durante los últimos años. En este sentido, González explica que las entidades financieras ya no utilizan el aval como un elemento clave en la concesión de una hipoteca, “como sí ocurría antaño”, por lo que esta ha pasado a ser “una figura casi inexistente”. “Ahora, como mucho, el aval se utiliza para reforzar alguna variable del cliente que no encaje del todo, pero no como pilar esencial”, recalca.

¿A qué responde este giro? Esta experta sostiene que son varios los motivos por los que los avalistas han dejado de tener protagonismo en la firma de hipotecas en España. Sin embargo, defiende que uno de los más importantes tiene que ver con la judicialización que ha experimentado esta temática en los últimos tiempos ya que, a su juicio, “los bancos saben que, en caso de tener que ir en contra del avalista, es probable que los tribunales no les den la razón”.

La edad, factor en contra de los clientes

La esperanza de vida crece en España, país que se ha colocado, solo por detrás de Japón, como el lugar del mundo donde sus habitantes prorrogan más sus días. Este avance no ha impedido, a nivel hipotecario, que la edad juegue actualmente como un indicador en contra de los solicitantes de una hipoteca en nuestro país, algo que no sucedía antes de la crisis económica que se inició en 2008. Al respecto, desde CrediMarket argumentan que “en estos momentos existe un límite de 75 años para amortizar una hipoteca”.

Así, la edad actual de quien pide la hipoteca, sumada al plazo de amortización, no puede superar los 75 años. Es por ello que, añaden desde Kelisto.es, este indicador ha experimentado una falta de flexibilidad a raíz de la crisis, pues “alguien de 60 que quiera pedir una hipoteca, si bien puede hacerlo, para obtener el préstamo no podría endeudarse a más de 15 años”, con los consecuentes aumentos del tipo de interés al que se presta el dinero.

Gastos compartidos

La mayor movilidad social levantada a raíz de la crisis económica se ha notado de especial manera en el ámbito bancario y son diversos los procedimientos judiciales abiertos como consecuencia de la presión popular. En esta línea, Benavides aclara que como consecuencia de tal judicialización se han producido cambios en la política comercial de las entidades financieras y “cada vez son más los bancos que asumen una parte de los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios”.

Aunque cada entidad sigue su propia estrategia, González adelanta que “lo más normal” es que estas asuman los gastos de registro y notaría. A su vez, lamenta que “lo que prácticamente no sucede en ningún caso” es que las entidades financieras asuman el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), “que en realidad es el que representa el mayor gasto dentro de los costes de formalización”.

Ley Hipotecaria e hipotecas fijas

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario prevé facilitar el paso de una hipoteca de tipo variable a otra de tipo fijo, lo que, en opinión de la AHE, hace “menos gravosa” esta transición. Ello se debe a que, una vez que se apruebe, la normativa contempla que los bancos solo puedan cobrar una compensación por la novación o subrogación máxima del 0,25% hasta el tercer año de vida de la hipoteca. De igual modo, se contempla una mayor bonificación de los costes registrales y notariales. Ambas novedades se aplicarán tanto a las nuevas hipotecas que se firmen como a las ya constituidas.

Un giro que va a permitir, a juicio de González, que los hipotecados a tipo variable “puedan hacer un cambio hacia una opción más conservadora en caso de que el Euríbor vuelva a subir”. No obstante, esta experta reconoce que “habrá que ver qué tipo de hipotecas fijas se ofrecen para estos cambios” ya que es probable que resulten caras en relación con las existentes en la actualidad. “Por ello, será muy importante echar cuentas para saber si la relación más seguridad y más coste merece la pena”, advierte.

T. Álvarez

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