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¿Cómo está funcionando el mercado de las viviendas asequibles?

Publicado hace 15 min

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El auge del alquiler turístico tiene una repercusión clara en el mercado del alquiler, ya que parte de la oferta se ha trasladado hacia este nicho de mercado. De hecho, rentabilizar la vivienda a través del alquiler es el motivo de compra para el 28% de los que adquieren una vivienda como inversión, según el último informe sobre el mercado de la vivienda de Tecnocasa. La cuestión es saber si el inversor busca una vivienda diferente si se destina al alquiler residencial o al turístico. Las agencias inmobiliarias nos cuentan sus impresiones.

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Desciende la oferta de viviendas asequibles

En este mercado de segunda mano ha empezado a detectarse menos oferta de viviendas de precio asequible, entre 150.000-200.000 euros, que constituye el principal segmento en este mercado. “Este rango de precio es muy habitual para inversores, pero fuera de las grandes capitales. El número de viviendas en este rango de precio ha bajado porque la demanda de compra está muy activa e incide directamente en la duración del producto en nuestras carteras” confirman desde Look & Find.

Se trata de inmuebles de precio reducido y ubicaciones próximas a zonas con mucha demanda turística que, según Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, “constituyen el principal objetivo para los inversores porque el precio de la vivienda en el momento de la compra determinará la rentabilidad de la operación”.

El aumento del precio también disminuye la oferta

El alza general del precio de la vivienda ha contribuido también a que disminuya el volumen de viviendas de precio asequible. Mientras que en Madrid y Barcelona pueden constituir el 60% de las carteras de las agencias inmobiliarias en otras provincias puede superar el 80% “son más abundantes por tratarse de zonas de menor demanda y precios más asequibles”, señala Bermúdez.

En Tenerife, un lugar donde el alquiler turístico siempre ha estado presente, “hay ahora una gran demanda de vivienda por parte de los inversores para dedicarla al alquiler vacacional. Esto ha influido en los precios de renta de larga temporada ya que en muchas zonas no hay prácticamente oferta”, según Alejandro Suárez, bróker de Re/Max en Tenerife.

Sube el precio del alquiler

El precio del alquiler ha subido un 12% en el último año, de acuerdo con los datos de Tecnocasa. Sin embargo, no existe ningún estudio que corrobore que el aumento de la oferta de viviendas de alquiler turístico incida en la subida del precio del alquiler. “Sabemos que en Barcelona en los distritos donde hay más alquiler vacacional los precios del alquiler son más altos, pero no hay una correlación”, afirma José García Montalvo, catedrático de economía de la UPF. Lo que es evidente, según Montalvo, es que “se ha producido un aumento espectacular del alquiler”.

En Madrid, un estudio sobre ‘El impacto de las viviendas de uso turístico en el mercado del alquiler residencial en Madrid’, realizado por la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR), señalaba que el precio del alquiler aumentó un 26,03% entre 2014 y 2016 por el crecimiento de la demanda cualificada y del poder adquisitivo de los ciudadanos, pero no ha influido en la subida del precio el aumento de las viviendas vacacionales.

Más vivienda habitual que vivienda de alquiler

El perfil de comprador de vivienda asequible varía según la zona. En las áreas metropolitanas de grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Bilbao o Valencia las viviendas se compran como inversión para su posterior arrendamiento. “En estas zonas existe una elevada demanda por su buena ubicación combinada con precios menos elevados que en la capital, por lo que la rentabilidad de la inversión es mayor”, explica Bermúdez. En Tenerife, predominan los pequeños inversores que compran viviendas para posteriormente rentar o alquilar vacacionalmente “para obtener una rentabilidad superior al 10%”, confirma Suárez.

No obstante, por estadística hay más compradores de vivienda habitual que inversores, en una proporción de 75% frente a 25%, según los datos de las agencias inmobiliarias. “Lo que está notándose es una reducción importante de la oferta de alquiler para residencia habitual, porque aumentan los propietarios que antes ofrecían el inmueble como alquiler de vivienda habitual y ahora la ofertan como alquiler de corta duración o vacacional”, según Look & Find.

Viviendas pequeñas y bien ubicadas

Los inmuebles que se adquieren para destinarlos al alquiler turístico deben tener unas características concretas para ser atractivos para los turistas. La ubicación es un factor fundamental de estas viviendas, así como contar con buenos servicios y buena comunicación. “Los inversores buscan inmuebles que estén en lugares bien ubicados y que sea fácil gestionar el alquiler vacacional”, según Suárez. Mientras que los turistas priorizan, por encima de todo, la ubicación. “Se dejan guiar por las fotos para elegir entre un inmueble u otro, por lo que el estado del piso es fundamental”, señalan en donpiso.

El tamaño es otro requisito que el comprador valora en la elección de estas viviendas. Se buscan inmuebles de tamaño reducido, que no superen los 90-100 metros cuadrados, pues la superficie “dispara al alza el precio de compra y no es un requisito indispensable de los turistas”, según Bermúdez. Además, en previsión de una regulación más estricta, es probable que “muchos inmuebles deban ser mínimamente adecuados al uso que se les va a dar” apuntan desde Look & Find.

En buen estado para ponerlas rápidamente en el mercado

El inversor busca una vivienda que pueda poner rápidamente en el mercado. Es importante el estado de la vivienda, porque influye en la inversión que exige para ponerla en alquiler en poco tiempo. “Dado que el inversor busca la mayor rentabilidad, el inmueble debe ser productivo lo más rápidamente posible, y con los menores riesgos posibles”, comentan en Look & Find. Para dar respuesta a estas necesidades, las agencias inmobiliarias ofrecen servicios que pueden incluir hasta la gestión integral del alquiler.

Además, al tratarse de viviendas de precio asequible los inversores pagan al contado mientras que cuando se trata de compra como vivienda habitual se financia con hipoteca. “Estos compradores cambian el alquiler por el pago mensual de una hipoteca y con los tipos bajos que hay ahora, la cuota hipotecaria está por debajo del precio del alquiler”, destaca el bróker de Re/Max.

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