¿Qué y cuáles son los elementos comunes de un edificio?

¿Qué y cuáles son los elementos comunes de un edificio? | Consultas sobre propiedad horizontal Asesoría en administración de fincas

Pertenece a: ELEMENTOS COMUNES Y ELEMENTOS PRIVATIVOS

Son aquellos elementos del edificio sobre los que existe un derecho de copropiedad o, lo que es lo mismo, aquellos cuya propiedad pertenece a todos los condueños del edificio o finca.

El artículo 396 de nuestro Código Civil menciona como elementos comunes los siguientes:

  • El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.

  • Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.

  • Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

  • El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo.

  • Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.

  • Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

El mismo precepto establece que los elementos comunes no son, en ningún caso, susceptibles de división, por lo que sólo podrán ser enajenados, gravados o embargados conjuntamente con la parte privativa de la que son anejo inseparable.

Por otra parte, hay que mencionar que existen tres normas que tienen una notable incidencia sobre los elementos comunes:

  • La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, es la normativa fundamental que regula la constitución y desenvolvimiento cotidiano de las Comunidades de Propietarios,

  • Los Estatutos de la Comunidad es una normativa de ámbito interno de obligado cumplimiento, de la que se dota la Comunidad de Propietarios, para desarrollar distintos aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal. Para que surtan efecto frente a terceros es necesario que hayan sido inscritos en el Registro de la Propiedad.

  • Las Normas de Régimen Interior también son de ámbito interno, y se utilizan para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos.

A pesar de que estas tres normas configuran la columna vertebral que regula la vida en Comunidad, hay que tener muy presente, también, las Ordenanzas Municipales dictadas en cada localidad, puesto que es muy habitual que en ellas se contemplen distintos aspectos relacionados con los elementos comunes como fachadas, cerramientos, instalación de aparatos de aire acondicionado, etc.

Un dato muy importante que recoge nuestra experiencia:

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Nuestro servicio profundiza sobre situaciones muy concretas y difíciles de abordar desde una visión superficial y general; puesto que utilizando la generalización, corre usted el riesgo de abordar el problema de modo equivocado y se expone a sufrir las consecuencias, ya que las leyes no consideran como justificante o atenuante, la propia ignorancia o desconocimiento.

Le ayudaremos a comprender lo que la normativa expone en cada caso particular, aportando formularios, cartas y todo lo que fuera pertinente y requerido en cada situación.

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